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违约金过高咨询价格合理「广州合拓」
2024-05-16 16:53  浏览:30
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广州开发商逾期交房,买家要解除合同必须先催告吗?

张静律师解答:是的,出卖人迟延交付房屋,经买受人催告后在三个月的合理期限内仍未履行,买受人可以请求解除合同。如下面这个案件,买家虽然发函进行了催告,但只给了开发商5天交房时间,一审认为时间太短,应至少为3个月,遂买家不能解除合同。二审认为,虽然催告时间不足3个月,但开发商实际上过了个5月才通知收楼,已超过3个月合理期限,改判买家有权解除合同,并要求房款10%违约金。

书节选:

本案二审需要处理的问题是:如何认定洪某本案主张的法定解除权行使效果。依长某公司与洪某2016年12月21日所签涉案商品房预售合同的约定,长某公司应于2019年6月30日前将符合交付标准的房屋交付给洪某,按期交付房屋是长某公司的主要合同义务。洪某在长某公司逾期交房后的2020年7月7日向长某公司发出《催告函》,催告长某公司在收到函件的5日内履行交付房屋的合同义务。根据《人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条款的规定,出卖人迟延交付房屋,经买受人催告后在三个月的合理期限内仍未履行,买受人可以请求解除合同。本案洪某催告长某公司履行交付房屋的期限与解释三个月的规定,并不相符,一审于2020年9月8日作出时认定洪某于2020年7月22日即提起本案要求解除合同,未给予合理期限,不支持洪某所提请求,并非没有依据。有鉴于此,洪某应自行承担本案一审案件受理费。

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广州公寓长期出租的转让合同到底是买卖还是租赁合同?

张静律师解答:现在很多公寓因无法过户,都只能签订20年租期的租赁合同。即使名称是买卖合同或转让合同,只要不转移房屋所有权,就还是租赁合同。

判z决书节选:

法z院认为,房屋买卖合同是出卖人转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。本案中,王某与富某签订的《转让合同》未约定王某有取得房屋所有权的权利,不符合房屋买卖合同的基本要素,故王某主张与富某之间成立房屋买卖关系理由不成立,法z院不予采纳。《转让合同》合同名称明确为公寓使用权转让,约定了具体转让的物业、交付时间、转让期限、转让费用,并对转让期限到期后的使用期限进行了约定,还对受让人的出租、分租权进行了限制,上述约定内容符合合同法关于租赁合同为“出将租赁物交付承使用、收益,承支付租金”的定义,故双方签订的《转让合同》成立房屋租赁法律关系。《z高人民z法z院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定:“出就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承订立的租赁合同无效。”因涉讼房屋所在建筑物未取得建设工程规划许可证,现已被相关行政部门责令限期拆除,故富某与王某于2018年8月25日就涉讼房屋签订的《转让合同》属无效合同。

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广州购房人未准时还款,开发商作为担z保人能解除预售合同吗?

张静律师解答:不可以。这是两个不同的法律关系,开发商作为担z保人还款后可向购房人追偿,但无权解除商品房预售合同。

判z决书节选:

法z院认为,因元某公司、袁某之间存在商品房预售合同关系以及两者与案外人之间存在银行贷z款担z保保证合同关系。商品房预售合同中,元某公司作为开发商承担的合同义务是交付房屋、将房屋产权转移登记至购房人名下;而袁某作为购房人的合同义务是支付购房款。本案中,袁某已经依约支付了88524房款,元某公司庭审后陈述涉案房屋还有1319元面积差异款未付清,法z院认为袁某未支付该部分款项的行为并未构成根本违约,由袁某付清该部分款项即可,元某公司也已经将涉案房屋实际交付给袁某使用多年,双方商品房预售合同项下的权利义务已经基本完成。至于袁某未按期偿还银行贷z款致使元某公司依法承担其作为保证人应承担的连带清偿责任,这属于元某公司原本应该预知的合同风险,其依此享有作为保证人承责后依法向债务人袁某进行追偿的权利。元某公司以袁某违反商品房预售合同为由,诉请解除双方之间的商品房预售合同,缺乏事实和法律依据,法z院不予支持。

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广州认购书对贷z款的约定与实际不一致能退定金吗?

张静律师解答:可以。如下面这个案件,就是因为认购书对贷z款流程的约定与实际贷z款流程不一致退定金成功的。

判z决书节选:

法z院认为:张某认为认购书不能继续履行的理由是金某公司不能提供银行的同贷书,从而拒绝再签订商品房买卖合同。因为贷z款的程序与商业贷z款不同,而金某公司提供的认购书中的条款未就贷z款的程序进行准确和详细说明,条款约定及张某的理解与实际的贷z款程序不一致,金某公司在此存在一定过错。同时,就本案查明的事实,张某已经向按揭银行的律所提交了资料,并已经获得初步审核同意,按照贷z款的流程,双方可在签订《商品房买卖合同》后提交资料完成贷z款手续。因此认购书解除,不可归责于双方,金某公司应将定金40000元退还给张某。张某要求双倍返还定金依据不足,法z院不予支持。至于张某主张的按揭费用,并非金某公司收取,张某主张金某公司赔偿该费用,依据不足,法z院不予支持。

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